En Belgique, lorsqu’un immeuble comporte plusieurs lots appartenant à des propriétaires différents et des parties communes, la copropriété doit être organisée. Le syndic est la personne chargée d’exécuter les décisions de l’assemblée générale et d’assurer la gestion courante de l’association des copropriétaires.
Il peut s’agir d’un syndic professionnel ou, dans certains cas, d’un copropriétaire bénévole. Dans tous les cas, son rôle doit être clairement défini.
Oui. Dès qu’une copropriété forcée existe avec des parties communes, un syndic doit être désigné.
Le syndic est généralement nommé par l’assemblée générale des copropriétaires. Si aucun syndic n’est désigné ou si la copropriété est bloquée, une désignation judiciaire peut être demandée selon les règles applicables, notamment devant le juge compétent.
Le syndic assure la gestion administrative, financière et technique de la copropriété.
Sur le plan administratif, il convoque les assemblées générales, prépare les documents utiles, conserve les procès-verbaux et exécute les décisions prises par les copropriétaires.
Sur le plan financier, il prépare les budgets, appelle les charges, tient la comptabilité et gère les comptes de l’association des copropriétaires.
Sur le plan technique, il organise l’entretien des parties communes, suit les contrats, demande des devis et gère les interventions urgentes lorsque la situation l’exige.
Un syndic professionnel doit en principe être agréé comme agent immobilier par l’IPI, sauf exception prévue par la loi pour certaines professions. Il est soumis à des obligations professionnelles, notamment en matière de déontologie, d’assurance et de formation.
Un syndic bénévole peut être un copropriétaire qui accepte d’assumer cette mission. Cette solution peut convenir à de petites copropriétés, mais elle demande de la disponibilité, de la rigueur et une bonne compréhension des obligations légales.
Le mandat du syndic ne peut pas dépasser trois ans. Il peut être renouvelé par une décision expresse de l’assemblée générale.
L’assemblée générale peut aussi décider de mettre fin au mandat. Les conditions de révocation, de préavis ou d’indemnité doivent être vérifiées dans le contrat de syndic et dans les décisions de l’assemblée.
Le syndic doit rendre compte de sa gestion aux copropriétaires. Il doit conserver les documents de la copropriété et permettre l’accès aux pièces utiles, notamment les comptes, contrats, procès-verbaux et documents relatifs aux charges.
Lors d’une vente d’un lot, certaines informations financières et administratives doivent être communiquées afin que l’acquéreur connaisse la situation de la copropriété.
La copropriété dispose généralement d’un fonds de roulement pour les dépenses courantes et d’un fonds de réserve pour les dépenses non périodiques, comme les gros travaux.
Le fonds de réserve est en principe obligatoire. La contribution annuelle minimale est liée aux charges communes ordinaires de l’exercice précédent, sauf décision contraire prise selon les règles légales applicables.
Oui. Une copropriété forcée avec parties communes doit être gérée par un syndic.
Le syndic exécute les décisions et gère la copropriété. Le conseil de copropriété contrôle et assiste le syndic, lorsqu’il existe. Il est obligatoire dans les copropriétés d’au moins 20 lots, hors caves, garages et parkings.
Les honoraires varient selon la taille de l’immeuble, la localisation, les prestations incluses et les frais complémentaires. Il faut toujours vérifier le contrat et la liste des prestations facturées séparément.
Oui. L’assemblée générale peut décider de ne pas renouveler le mandat ou de révoquer le syndic, selon les règles de vote et les conditions prévues.
Oui, pour certains actes urgents ou conservatoires, il peut intervenir afin de protéger l’immeuble ou les intérêts de la copropriété. Pour les décisions importantes, l’accord de l’assemblée générale reste en principe nécessaire.
Il sert à financer les dépenses non périodiques et les gros travaux, par exemple une toiture, une façade, un ascenseur ou une installation technique.
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