Vivre en appartement implique de partager un immeuble avec d’autres propriétaires ou locataires. Pour que cette cohabitation fonctionne sans friction permanente, trois documents forment le socle juridique de toute copropriété en Belgique : l’acte de base, le règlement de copropriété et le règlement d’ordre intérieur. Ce dernier, couramment abrégé en ROI, est celui qui régit concrètement la vie quotidienne au sein de l’immeuble.
Avant d’entrer dans le détail du ROI, il est utile de replacer chacun des trois documents dans son rôle propre.
L’acte de base décrit physiquement l’immeuble, la répartition des parties privatives et des parties communes, et détermine les quotes-parts de chaque copropriétaire dans ces parties communes. C’est un document notarié, transcrit à la Conservation des hypothèques.
Le règlement de copropriété, également notarié, fixe les règles de fonctionnement de la copropriété elle-même : la destination de l’immeuble, les droits et obligations des copropriétaires, les modalités de gestion, les règles de vote en assemblée générale et les attributions du syndic.
Le règlement d’ordre intérieur, quant à lui, descend à un niveau plus pratique. Il encadre les comportements au quotidien, les usages des parties communes et les modalités de vie en communauté. Contrairement aux deux premiers documents, il n’est pas nécessairement rédigé par un notaire.
Le ROI n’a pas de contenu légalement imposé de manière exhaustive, mais il suit en pratique un schéma assez constant. La loi du 2 juin 2010, modifiée par celle du 18 juin 2018 entrée en vigueur le 1er janvier 2019, a clarifié et étendu ce que le ROI doit obligatoirement mentionner.
Depuis cette réforme, le règlement d’ordre intérieur doit impérativement préciser les règles relatives à la convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, les modalités de nomination du syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les conditions de son renouvellement ou de sa révocation, les méthodes de communication des convocations et procès-verbaux, ainsi que les règles de vote lors des assemblées générales.
Au-delà de ces mentions obligatoires, le ROI règle généralement :
Le règlement d’ordre intérieur s’impose à tous les copropriétaires, mais aussi aux locataires et aux occupants de l’immeuble, à condition qu’il leur ait été communiqué. Un propriétaire-bailleur est tenu de remettre le ROI à son locataire lors de l’entrée dans les lieux et d’en mentionner l’existence dans le contrat de bail.
Sa force contraignante est réelle. Un copropriétaire qui ne respecte pas le ROI peut être contraint par le syndic, par l’assemblée générale ou, en dernier recours, par voie judiciaire. Les sanctions ne sont cependant pas automatiques : elles doivent être prévues dans le document lui-même ou découler du droit commun.
Une nuance importante mérite d’être signalée : le ROI ne peut pas contredire l’acte de base ni le règlement de copropriété. En cas de conflit entre ces documents, les deux premiers l’emportent. Il en est de même vis-à-vis des dispositions impératives du Code civil.
La modification du ROI relève de la compétence de l’assemblée générale des copropriétaires, qui doit se prononcer à la majorité absolue des voix, c’est-à-dire plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, et non seulement des présents. C’est l’un des avantages pratiques du ROI par rapport au règlement de copropriété : il est plus souple à faire évoluer.
La rédaction initiale du ROI incombe généralement au promoteur immobilier dans le cadre d’un immeuble neuf, ou au syndic lorsqu’il est mis à jour. Il peut également être rédigé par un notaire ou un avocat, mais ce n’est pas une obligation légale.
Une fois modifié, le nouveau texte adopté doit être consigné dans le procès-verbal de l’assemblée générale et communiqué à tous les copropriétaires et occupants.
Depuis la réforme de 2019, la responsabilité du syndic a été renforcée en ce qui concerne la mise en conformité du ROI. Tout syndic professionnel est tenu de s’assurer que le règlement d’ordre intérieur de la copropriété qu’il gère respecte les nouvelles exigences légales.
Si le ROI d’un immeuble n’avait pas encore été mis à jour après le 1er janvier 2019, il appartenait au syndic d’inscrire ce point à l’ordre du jour de l’assemblée générale et d’en proposer une version conforme. Un syndic qui négligerait cette obligation engagerait sa responsabilité professionnelle personnelle.
Cette réforme a également renforcé la transparence des décisions en assemblée : les convocations doivent respecter des délais minimaux, les procès-verbaux doivent être transmis dans des délais précis, et les copropriétaires ont le droit d’accéder aux documents de la copropriété.
Lorsqu’on envisage l’achat d’un appartement en Belgique, la lecture du règlement d’ordre intérieur fait partie des vérifications indispensables avant la signature d’un compromis de vente. Le ROI peut contenir des restrictions significatives qui influencent l’usage futur du bien : interdiction de sous-location, restrictions sur les travaux, règles relatives aux animaux ou aux activités professionnelles exercées depuis le logement.
Dans le cadre de la vente, le notaire est tenu de remettre à l’acquéreur l’ensemble des statuts de la copropriété, dont le ROI. Mais une lecture attentive de ce document avant la signature du compromis reste la meilleure façon d’éviter les mauvaises surprises.
Il est également conseillé de vérifier si le ROI en vigueur est bien à jour. Un document rédigé avant 2019 et jamais révisé peut ne pas refléter les obligations légales actuelles ni les usages réels de l’immeuble.
La relation entre le règlement d’ordre intérieur et les locataires est un point que beaucoup ignorent. En tant qu’occupant de l’immeuble, le locataire est soumis au ROI sans pour autant être copropriétaire. Il ne peut pas voter en assemblée générale, mais il doit respecter les règles de vie commune tout autant que le propriétaire.
Le propriétaire-bailleur porte la responsabilité de communiquer ce document à son locataire. S’il omet de le faire, il reste lui-même responsable des infractions que son locataire aurait pu commettre par ignorance des règles. Pour éviter ce type de situation, confier la gestion à un professionnel reste une solution efficace. L’entrée dans les lieux donne également lieu à un état des lieux d’entrée, document qui complète le cadre contractuel entre propriétaire et locataire.
Certains ROI prévoient des règles spécifiques pour les locataires, comme la présentation au syndic lors de l’entrée dans les lieux, ou l’obligation d’informer le syndic en cas de sous-location légalement autorisée.
Les obligations du bailleur ne s’arrêtent pas là : la garantie contre les loyers impayés est un autre filet de sécurité que tout propriétaire devrait envisager pour sécuriser son investissement locatif.
Oui. Depuis la réforme de la copropriété entrée en vigueur le 1er janvier 2019, toute copropriété forcée doit disposer d’un règlement d’ordre intérieur. Ce document peut être établi sous seing privé et fait partie des documents essentiels au fonctionnement de la copropriété.
Le règlement d’ordre intérieur est généralement rédigé lors de la création de la copropriété, souvent par le promoteur ou avec l’aide du syndic. Il peut ensuite être mis à jour par le syndic ou modifié à la suite d’une décision de l’assemblée générale. Contrairement à l’acte de base et au règlement de copropriété, il ne doit pas nécessairement être établi par acte notarié.
Le règlement d’ordre intérieur peut être modifié par l’assemblée générale des copropriétaires, selon les règles de majorité applicables aux décisions de copropriété. Lorsqu’une modification légale impose une adaptation du ROI, le syndic peut également le mettre en conformité sans décision préalable de l’assemblée générale, à condition d’en informer les copropriétaires lors de la prochaine assemblée.
Oui. Le règlement d’ordre intérieur s’impose à tous les occupants de l’immeuble, qu’ils soient copropriétaires, locataires ou occupants à un autre titre. Le propriétaire-bailleur doit veiller à communiquer ce document à son locataire afin que celui-ci connaisse les règles de vie applicables dans l’immeuble.
Le règlement de copropriété est un document notarié qui définit notamment les droits et obligations des copropriétaires, les règles de gestion de l’immeuble et la répartition des charges. Le règlement d’ordre intérieur est un document plus pratique, destiné à organiser la vie quotidienne dans l’immeuble : usage des parties communes, nuisances, déménagements, déchets, animaux ou encore horaires de travaux. En cas de contradiction, le règlement de copropriété prévaut sur le règlement d’ordre intérieur.
En cas de non-respect du règlement d’ordre intérieur, le syndic peut rappeler les règles applicables et, si nécessaire, mettre le copropriétaire ou l’occupant concerné en demeure. Si le problème persiste, l’assemblée générale peut décider de mesures adaptées et une action judiciaire reste possible. Les sanctions doivent toutefois être prévues par les documents de la copropriété ou découler du droit commun.
Oui. Lors de la vente d’un lot en copropriété, l’acquéreur doit recevoir les informations et documents utiles relatifs à la copropriété avant de s’engager définitivement. Il est donc fortement recommandé de demander le règlement d’ordre intérieur avant la signature du compromis ou de toute offre engageante, afin de vérifier les règles applicables à l’immeuble.
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