La garantie décennale couvre les défauts graves qui compromettent la solidité ou la stabilité du bâtiment. Dans le cadre de l’assurance obligatoire, elle peut aussi viser certains problèmes d’étanchéité du gros œuvre fermé lorsqu’ils mettent en péril la solidité ou la stabilité de l’habitation.
En Belgique, elle repose sur le Code civil et sur la loi du 31 mai 2017, qui a instauré une obligation d’assurance pour certains chantiers. Quand un mur fissuré, qu’une toiture laisse passer l’eau ou qu’un problème de stabilité apparaît, la question cesse d’être théorique.
vices graves affectant ou menaçant la solidité ou la stabilité de l’ouvrage. Elle porte sur le gros œuvre fermé : fondations, charpente, toiture, murs porteurs, façade, châssis extérieurs.
Exemples de défauts couverts :
La garantie décennale ne couvre pas toutes les malfaçons. Les défauts suivants n’entrent généralement pas dans ce cadre :
La loi du 31 mai 2017 a instauré une obligation d’assurance de la responsabilité civile décennale pour certains chantiers en Belgique. La date clé est le 1er juillet 2018 : les permis délivrés après cette date sont concernés, à condition que les travaux portent sur un logement situé en Belgique et que l’intervention d’un architecte soit légalement requise.
Avant le premier jour de travaux, vous devez pouvoir vérifier que chaque intervenant soumis à l’obligation est bien assuré. Ce n’est pas une formalité secondaire : c’est votre filet de sécurité en cas de défaut grave.
Documents à demander :
La loi Breyne encadre l’achat d’une habitation sur plan ou en cours de construction. Elle organise le paiement progressif, la sécurité financière de l’acheteur et les garanties en cas de défaillance de l’entrepreneur ou du promoteur. Elle ne remplace pas la garantie décennale : les deux mécanismes coexistent et couvrent des risques différents. La loi Breyne protège l’achèvement du projet, la garantie décennale couvre les défauts graves pendant dix ans après la réception.
Pour un bien récent vendu avant la fin du délai de couverture, le notaire vérifiera l’existence d’une attestation. L’absence de documentation peut bloquer la transaction ou faire baisser significativement la confiance de l’acquéreur.
Si un problème sérieux apparaît, contactez d’abord l’entreprise puis l’architecte par écrit. Conservez des photos datées, un constat précis et tous les échanges écrits. Si le défaut engage la stabilité ou l’étanchéité, une expertise indépendante peut être nécessaire pour établir les responsabilités.
L’action doit être engagée dans le délai légal de dix ans à partir de la réception. Attendre que la situation empire réduit les chances d’obtenir réparation et complique la preuve du lien entre le défaut et les travaux.
Les défauts graves qui touchent la solidité, la stabilité ou l’étanchéité d’une habitation. Le vice doit mettre le bâtiment en péril ou le rendre impropre à sa destination. Les problèmes esthétiques restent hors cadre.
Le délai de dix ans court en principe à partir de l’agréation des travaux. En pratique, selon le contrat, cette agrégation peut être liée à la réception provisoire ou définitive. Le procès-verbal de réception doit donc être conservé.
L’architecte, l’entrepreneur et certains autres prestataires du secteur construction, pour les chantiers portant sur un logement en Belgique avec permis délivré après le 1er juillet 2018 et intervention obligatoire d’un architecte.
Demandez-la au professionnel avant le début des travaux. Elle doit figurer dans le contrat ou ses annexes. En cas de doute, contactez le notaire ou l’assureur directement.
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