Le fonds de roulement est une avance versée par les copropriétaires au syndic pour couvrir les frais réguliers de l’immeuble. Il se distingue du fonds de réserve, qui finance les travaux exceptionnels. Sans ce fonds, la copropriété risque des trous de trésorerie entre deux appels de charges, notamment quand la vente d’un lot tombe en plein exercice comptable.
Le fonds de roulement paie les dépenses courantes liées aux parties communes. Le syndic l’utilise pour régler les factures sans attendre que toutes les provisions rentrent au même moment :
La confusion revient souvent. La distinction est pourtant simple : le fonds de réserve finance les travaux exceptionnels, tandis que le fonds de roulement couvre les charges périodiques. Le fonds de réserve appartient à l’association des copropriétaires (ACP) et y reste. Le fonds de roulement, lui, suit la personne qui vend son lot. Cette différence change tout en cas de vente.
Le montant n’est pas fixé au hasard. L’assemblée générale vote une base sur proposition du syndic, selon le budget annuel, le rythme des appels de fonds et la taille de l’immeuble.
Chaque copropriétaire participe au fonds de roulement selon sa quote-part fixée dans l’acte de base et le règlement de copropriété. Le syndic lance les appels de fonds, suit les montants versés et réclame les sommes dues en cas de retard. La contribution au fonds de réserve peut également être obligatoire, avec un minimum légal annuel sauf vote contraire à majorité renforcée.
Côté comptabilité, le syndic enregistre séparément les avances versées par lot, suit les charges dues jusqu’à la date de l’acte, déduit les arriérés éventuels du vendeur et reconstitue le fonds auprès de l’acquéreur. Il doit aussi transmettre rapidement les informations nécessaires avant toute signature.
En cas de vente, le vendeur récupère en principe sa part du fonds de roulement, sous déduction des charges dues jusqu’à la date de l’acte authentique. L’acquéreur verse ensuite la somme nécessaire pour reconstituer ce fonds dans l’ACP. Le remboursement passe par la copropriété, pas directement entre vendeur et acquéreur.
Pour le fonds de réserve, c’est différent : il appartient à l’ACP et y reste, sauf clause contraire expressément prévue dans le compromis de vente.
Une rédaction claire évite les désaccords :
“Le syndic remboursera au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, après déduction des charges dues au jour de l’acte. L’acquéreur reconstituera ce montant dès la passation. Le fonds de réserve dans l’ACP reste acquis à la copropriété, sauf accord exprès contraire entre parties.”
Avant toute mise en vente, cinq points doivent être vérifiés :
Oui, en principe. Lors de la vente d’un appartement, le vendeur récupère sa part du fonds de roulement, avec déduction des charges encore dues à la copropriété jusqu’au moment de l’acte authentique.
Non, sauf si le compromis prévoit expressément autre chose. Le fonds de réserve appartient à l’ACP et reste attaché à la copropriété, bien vendu compris.
Sur un compte bancaire ouvert au nom de l’association des copropriétaires, distinct du compte du fonds de réserve. Cette séparation est imposée par la législation belge pour garantir un suivi comptable lisible et transparent.
Le notaire demande le montant du fonds de roulement, du fonds de réserve, les arriérés éventuels, les décisions votées en assemblée générale, les documents comptables et la situation du lot concerné. Ces pièces doivent être rassemblées suffisamment tôt pour ne pas retarder la signature.
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