En immobilier, le droit de préemption et le droit de préférence poursuivent une même idée : donner une priorité d’achat à un bénéficiaire désigné. Mais le moment où le droit s’active, la procédure et les effets juridiques ne sont pas identiques. Avec un droit de préférence, le propriétaire doit proposer le bien en premier au bénéficiaire. Avec un droit de préemption, une vente avec un tiers peut déjà être négociée, puis le titulaire du droit peut se substituer à cet acquéreur aux mêmes conditions.
Le pacte de préférence est un accord contractuel par lequel le propriétaire s’engage à proposer le bien en priorité à une personne désignée s’il décide de vendre. Le bénéficiaire n’obtient pas un achat automatique, il bénéficie d’un premier tour de table. La transcription de ce pacte sur un droit réel immobilier, via un acte authentique, renforce son opposabilité contre un tiers de mauvaise foi.
Le droit de préférence donne une chance prioritaire d’acheter avant tout autre candidat. Si le propriétaire omet cette étape, le bénéficiaire peut demander réparation.
Le droit de préemption est plus fort. Le titulaire peut exercer son droit une fois les conditions déjà fixées avec un tiers. Le propriétaire n’a plus de marge sur le prix : si le titulaire accepte, la vente est parfaite avec lui. Ce mécanisme existe pour certains locataires, pour des biens ruraux, et pour des autorités publiques selon la région.
Le notaire doit vérifier si le bien est soumis à un droit de préemption ou de préférence avant toute transaction. Cette vérification passe par le bail, les codes régionaux et les publications existantes.
La notification vaut offre de vente. Elle reprend l’adresse, le prix, les conditions et la désignation du bien. Le bénéficiaire dispose ensuite d’un délai pour répondre.
Depuis janvier 2024, un locataire d’un logement principal sous bail de longue durée peut bénéficier d’un droit de préférence à Bruxelles, à condition d’être domicilié dans le logement. Le bailleur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, qui vaut offre de vente. Le locataire dispose alors d’un délai pour répondre.
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, plusieurs titulaires publics peuvent exercer un droit de préemption : la commune, le CPAS, la Société du Logement de la Région ou d’autres sociétés publiques, dans des périmètres précis définis par la région.
Certaines ventes échappent au mécanisme. Les exclusions les plus fréquentes concernent les ventes entre membres d’une même famille, les cessions de droits indivis, les ventes d’usufruit ou de nue-propriété, ainsi que les fusions ou liquidations de société. Une promesse de vente ayant date certaine avant le texte applicable peut également bloquer l’exercice du droit. Les exceptions ne sont pas rédigées de façon identique à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre.
Le droit de préférence impose au propriétaire de proposer en premier le bien au bénéficiaire. Le droit de préemption permet au titulaire de prendre la place d’un tiers après un accord déjà conclu sur le prix et les conditions.
Un locataire, une commune, une région, un CPAS ou une personne privée bénéficiant d’un contrat. Le titulaire dépend de la loi, du bail, du code régional et du type de bien.
Le bénéficiaire peut demander réparation et, dans certains cas, demander à devenir propriétaire à la place de l’acquéreur. Il faut agir vite, car les délais sont courts et les preuves de notification comptent énormément.
Oui. Il doit vérifier le respect du mécanisme et, dans certains cas, notifier lui-même. Si cette obligation est mal remplie, sa responsabilité peut être engagée au profit du bénéficiaire évincé.
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