Depuis le 1er juin 2017, le Code du Développement Territorial , le CoDT, est le texte de référence pour tout projet immobilier en Wallonie. Il a remplacé l’ancien CWATUPE, dont les règles étaient devenues difficiles à lire pour les non-spécialistes. Construire, rénover, diviser un bien, acheter un terrain : ce code vous concerne directement, que vous soyez vendeur, acheteur ou propriétaire.
Le CWATUPE, Code Wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, du Patrimoine et de l’Énergie, a été remplacé par le CoDT au 1er janvier 2015, avec une entrée en vigueur effective le 1er juin 2017. La transition n’a pas bouleversé les grandes notions : permis d’urbanisme, plan de secteur, infractions urbanistiques existaient déjà sous l’ancien code. Ce qui a changé, c’est la lisibilité des procédures, la rationalisation des délais et l’élargissement de certaines dispenses de permis.
Pour un propriétaire ou un acheteur, l’essentiel est de savoir que le CoDT est aujourd’hui le seul texte applicable en Wallonie pour toute question d’urbanisme. Les références à l’ancien CWATUPE que l’on croise encore dans certains documents ou actes anciens renvoient désormais aux articles correspondants du CoDT.
Le CoDT organise le territoire wallon à trois niveaux qui intéressent directement tout porteur de projet immobilier.
Il définit d’abord les outils de planification : les schémas de développement territorial et, surtout, le plan de secteur, qui fixe l’affectation de chaque parcelle du territoire wallon. C’est ce document qui détermine si un terrain est constructible, agricole, forestier ou destiné à une activité économique. Avant toute offre sur un terrain ou une maison avec jardin, consulter le plan de secteur est indispensable.
Il encadre ensuite les autorisations nécessaires pour construire ou transformer un bien. Le permis d’urbanisme , anciennement permis de bâtir , est requis pour la construction d’un bâtiment neuf, une extension, une démolition, la création d’un logement supplémentaire dans une construction existante, ou encore un changement de destination. Le permis d’urbanisation, anciennement permis de lotir, concerne quant à lui la division d’un terrain en plusieurs lots.
Il établit enfin les infractions urbanistiques et les sanctions : travaux sans permis, non-conformité au permis délivré, changement d’affectation non autorisé.
Depuis 2017, la liste des actes soumis à permis est reprise à l’article D.IV.4 du CoDT. Elle est large, mais des dispenses existent à l’article R.IV.1 pour certains travaux de faible ampleur.
Ces dispenses sont cumulatives et soumises à conditions précises. Un doute sur l’applicabilité d’une dispense se règle en contactant le service urbanisme de la commune concernée, ou en consultant les étapes clés de votre projet immobilier pour ne rien oublier avant de démarrer.
Le CoDT intervient concrètement dans toute transaction. Le vendeur est tenu de communiquer à l’acheteur les informations urbanistiques relatives au bien : affectation au plan de secteur, permis existants, et surtout l’existence d’éventuelles infractions urbanistiques non régularisées.
Ces informations figurent dans les renseignements urbanistiques délivrés par la commune, qui sont généralement demandés dans le cadre de la préparation de la vente. Une extension construite sans permis, une subdivision de logement non autorisée ou un changement de destination irrégulier peuvent compliquer la vente, peser sur le prix ou générer des recours après signature.
Point crucial : en Wallonie, une infraction urbanistique ne doit jamais être ignorée. Certaines infractions anciennes peuvent bénéficier de mécanismes d’assouplissement ou de présomption de conformité, mais ce n’est pas automatique. Il faut toujours vérifier la situation urbanistique exacte du bien auprès de la commune ou du notaire.
Un acheteur qui découvre une infraction non déclarée après la signature du compromis dispose de recours, mais leur exercice est plus complexe une fois l’acte authentique signé. La vigilance s’impose donc dès la phase de visite, bien avant de formuler une offre. Pour tout investissement immobilier en Wallonie, vérifier l’absence d’infraction fait partie des diligences incontournables.
Le CWATUPE était l’ancien code wallon de l’urbanisme, en vigueur jusqu’au 1er juin 2017. Le CoDT l’a remplacé avec l’objectif de simplifier les procédures et d’améliorer la lisibilité des règles. Les grandes notions , permis d’urbanisme, plan de secteur, infractions , restent les mêmes, mais les articles de référence ont changé.
Non. Le CoDT est exclusivement wallon. Bruxelles dispose du CoBAT et la Flandre du VCRO. Chaque région a ses propres règles, procédures et délais. Un bien situé en Flandre ou à Bruxelles n’est pas soumis au CoDT.
C’est un document délivré par la commune qui reprend l’affectation officielle du bien, les permis délivrés et les éventuelles infractions connues. Il est demandé par le notaire ou l’agence immobilière avant tout compromis et constitue une protection essentielle pour l’acheteur.
Elle peut la compliquer sérieusement. Certaines infractions urbanistiques peuvent être prescrites en Wallonie. Dans certains cas, l’acheteur informé peut demander une réduction de prix ou conditionner la vente à une régularisation préalable. Si l’infraction était connue du vendeur et non déclarée, sa responsabilité peut être engagée après la transaction.
Pas systématiquement. Une véranda de maximum 40 m² avec une hauteur sous corniche inférieure à 3 mètres peut être dispensée de permis, sous réserve de respecter l’ensemble des conditions fixées par le CoDT et le règlement communal d’urbanisme applicable. Ces conditions sont cumulatives.Peut-on construire en zone agricole en Wallonie ?
En principe non. La zone agricole est réservée à l’agriculture. Les constructions résidentielles y sont très strictement encadrées, avec quelques exceptions limitées pour les logements de fermiers ou certains équipements agricoles, soumises à des conditions précises définies par le CoDT.
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