Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier, appelé fonds servant, au profit d’un autre bien, appelé fonds dominant. Elle est attachée aux biens, et non aux personnes. En cas de vente, elle peut donc continuer à produire ses effets pour les propriétaires suivants.
En Belgique, les servitudes sont encadrées par le Livre 3 du Code civil, entré en vigueur le 1er septembre 2021. Avant d’acheter ou de vendre un bien, il est important de vérifier si une servitude existe et d’en comprendre la portée.
Une servitude permet au propriétaire d’un bien de bénéficier d’un droit sur un autre bien. Elle peut, par exemple, autoriser un passage, imposer une limite de construction ou organiser l’écoulement des eaux.
Elle suppose en principe deux biens distincts : un fonds servant, qui supporte la charge, et un fonds dominant, qui en bénéficie. La servitude ne doit pas être confondue avec une simple tolérance accordée par un voisin.
Les servitudes peuvent avoir plusieurs origines.
Elles peuvent être légales, lorsqu’elles découlent directement de la loi, comme certains droits liés à un fonds enclavé. Elles peuvent aussi être conventionnelles, lorsqu’elles résultent d’un accord entre propriétaires. Certaines servitudes peuvent encore découler de la situation naturelle des lieux.
On distingue aussi les servitudes apparentes, visibles sur le terrain, et les servitudes non apparentes, qui ne se détectent pas facilement lors d’une visite.
La servitude de passage est fréquente en immobilier. Elle permet à un fonds qui n’a pas d’accès suffisant à la voie publique de passer par un terrain voisin.
L’étendue du passage dépend de la loi, de l’acte qui l’a créée ou, en cas de litige, de l’appréciation du juge. La largeur, l’usage autorisé et les modalités pratiques doivent être vérifiés avec soin. Un passage prévu pour un usage limité ne peut pas toujours être étendu librement à d’autres usages.
Une servitude peut résulter de la loi, d’un acte, d’une prescription ou de la situation des lieux, selon les conditions prévues par le droit belge.
Pour une servitude conventionnelle, un acte clair est recommandé, surtout lorsqu’elle doit être opposable aux futurs acquéreurs. En pratique, le notaire vérifie les titres, les actes antérieurs et les éventuelles mentions utiles avant une vente.
En principe, les frais nécessaires à l’usage et à l’entretien de la servitude sont supportés par le propriétaire du fonds dominant, c’est-à-dire celui qui en bénéficie.
L’acte peut toutefois prévoir une autre répartition. Si les deux fonds utilisent ou bénéficient du même aménagement, les frais peuvent être répartis selon l’utilité respective pour chacun.
Une servitude peut s’éteindre dans certains cas : non-usage pendant le délai légal, réunion des deux fonds dans les mains d’un même propriétaire, renonciation, terme prévu dans l’acte ou décision judiciaire.
Depuis la réforme du droit des biens, le propriétaire du fonds servant peut demander au juge la suppression d’une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant. Cette suppression n’est pas automatique et doit être appréciée au cas par cas.
Avant d’acheter un bien, il faut vérifier les titres de propriété, les actes notariés antérieurs, le compromis, les renseignements urbanistiques et la situation réelle sur le terrain.
Une servitude non apparente ou mal expliquée peut avoir un impact important sur l’usage du bien. En cas de doute, il est préférable de demander une clarification au notaire avant de signer.
C’est une charge imposée à un bien immobilier au profit d’un autre bien immobilier. Elle est attachée aux biens et peut continuer à s’appliquer malgré un changement de propriétaire.
Pas toujours. Certaines servitudes peuvent exister même si elles ne sont pas clairement reprises dans l’acte récent. Il faut donc vérifier les titres, les actes antérieurs et la situation sur place.
Oui, dans certains cas : non-usage prolongé, accord entre parties, réunion des deux fonds ou décision du juge si la servitude a perdu toute utilité.
En principe, celui qui bénéficie du passage supporte les frais nécessaires à son usage. Une autre répartition peut être prévue par l’acte ou découler d’un usage partagé.
Non. Elle doit être utilisée selon son titre, sa destination et ses limites. Un usage plus lourd ou différent peut nécessiter un accord ou une décision judiciaire.
Il faut d’abord vérifier les actes et tenter un accord écrit. En cas de désaccord persistant, le juge de paix peut être compétent pour trancher le litige.
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