La prescription acquisitive, aussi appelée usucapion, permet dans certains cas d’acquérir un droit réel, comme la propriété d’un bien immobilier, par une possession prolongée.
En Belgique, le régime a été modernisé par le Livre 3 du Code civil, entré en vigueur le 1er septembre 2021. Depuis cette réforme, les délais dépendent surtout de la bonne ou mauvaise foi du possesseur au moment où il commence à posséder le bien.
La prescription acquisitive repose sur une idée simple : une personne qui possède un bien comme si elle en était propriétaire peut, après un certain délai, faire reconnaître un droit sur ce bien.
Cette possession doit être utile. Elle doit notamment être continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire. Une simple tolérance du propriétaire, une occupation clandestine ou une occupation précaire ne suffit pas.
Depuis la réforme du droit des biens, le délai est en principe de 10 ans lorsque le possesseur est de bonne foi au moment de l’entrée en possession.
Si le possesseur est de mauvaise foi, le délai est de 30 ans.
La bonne foi signifie que la personne pouvait légitimement croire qu’elle détenait le droit qu’elle exerce. Elle s’apprécie au moment de l’entrée en possession. Une contestation ultérieure ne suffit donc pas automatiquement à exclure la bonne foi initiale.
La prescription ne doit pas être considérée comme une simple formalité automatique. Celui qui l’invoque doit pouvoir prouver les conditions de sa possession et le respect du délai.
En pratique, la prescription peut être reconnue à l’amiable, constatée dans un acte ou tranchée par un juge en cas de désaccord. Pour une vente ou une régularisation immobilière, l’intervention d’un notaire ou d’un professionnel du droit est souvent nécessaire.
Le délai peut être interrompu dans certains cas, notamment par une action en justice du propriétaire, par la reconnaissance du droit d’autrui ou par la perte de la possession.
En cas d’interruption, le délai ne continue pas simplement : il peut devoir recommencer selon la situation.
Un propriétaire doit rester attentif aux occupations prolongées de son bien ou aux empiètements non contestés : clôture déplacée, bande de terrain occupée, usage répété d’un passage ou annexe construite au-delà d’une limite.
Un simple écart entre le cadastre, les titres et la réalité du terrain ne suffit pas toujours à créer une prescription, mais il doit être vérifié rapidement, surtout avant une vente.
La prescription acquisitive peut aussi concerner certaines servitudes, comme un passage, à condition que les critères légaux soient réunis.
Depuis la réforme, la question des servitudes apparentes est devenue importante. Une servitude peut notamment être révélée par des ouvrages visibles ou par une activité régulière laissant des traces sur le fonds concerné. Chaque cas doit toutefois être analysé concrètement.
C’est un mécanisme permettant d’acquérir un droit réel, comme la propriété, par une possession utile et prolongée pendant le délai légal.
Depuis le Livre 3 du Code civil, le délai est en principe de 10 ans pour un possesseur de bonne foi et de 30 ans pour un possesseur de mauvaise foi.
Pas nécessairement. Depuis la réforme, la bonne foi joue un rôle central. La situation doit toutefois être vérifiée au cas par cas.
Non. Si le propriétaire a simplement toléré l’occupation, la possession risque de ne pas être considérée comme exercée à titre de propriétaire.
Il faut rassembler des preuves de possession utile : durée, occupation publique, entretien, clôtures, actes de gestion, témoignages, documents, photos ou constats.
Oui, dans certains cas, si la servitude est apparente et si les conditions de possession sont remplies. Une analyse juridique est recommandée avant toute conclusion.
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