Le fonds de réserve immobilier est un capital mis de côté par les copropriétaires pour financer des dépenses non périodiques : toiture, remplacement d’ascenseur, rénovation de façade ou frais imprévus. Il se distingue du fonds de roulement, qui couvre les charges courantes comme le nettoyage, l’électricité ou les honoraires du syndic. Cette distinction change tout, notamment en cas de vente d’un lot.
Le fonds de réserve appartient à la copropriété, pas à un copropriétaire pris isolément. Il est alimenté selon la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes, telle que définie dans l’acte de base ou le règlement de copropriété. L’argent constitué reste attaché au lot et non à la personne qui l’a versé.
En Belgique, la contribution annuelle minimale au fonds de réserve est fixée à 5 % des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. Si les charges annuelles atteignent 10 000 €, le montant minimum à verser est de 500 €. Si elles montent à 24 000 €, il faut au moins 1 200 €.
Le montant du fonds de réserve est voté par l’assemblée générale, souvent sur proposition du syndic. Chaque copropriétaire finance ensuite sa quote-part selon les quotités prévues dans l’acte de base.
En Belgique, la constitution du fonds est généralement obligatoire, sauf décision contraire votée à une majorité renforcée des quatre cinquièmes selon la situation. Il faut vérifier les décisions déjà prises et la date de réception des parties communes.
Cinq étapes pour organiser le fonds correctement :
En cas de vente, le solde du fonds de réserve n’est en principe pas remboursé au vendeur. Il appartient à la copropriété et reste attaché au lot vendu. L’acquéreur profite donc de la part déjà constituée sans avoir à la reconstituer.
Si vendeur et acquéreur s’accordent, ils peuvent prévoir dans le compromis de vente que l’acquéreur remboursera tout ou partie de la quote-part au vendeur. Cette clause doit être rédigée avant l’acte, noir sur blanc.
Le syndic transmet au notaire les informations nécessaires : état des appels de fonds, montants dus, part dans le fonds de roulement et situation du fonds de réserve. Ces éléments doivent être rassemblés suffisamment tôt, car le prix négocié peut déjà intégrer la réserve constituée sans que le vendeur l’ait clairement identifié.
Une somme constituée par les copropriétaires pour financer les dépenses non périodiques de l’immeuble : toiture, ascenseur, façade ou frais imprévus. Il est distinct du fonds de roulement, qui couvre les charges ordinaires.
Dans la plupart des cas, oui. Des exceptions existent si l’assemblée générale vote en ce sens à la majorité des quatre cinquièmes. Il convient de vérifier les décisions prises et la loi applicable à la copropriété concernée.
En règle générale, non. Il reste attaché au lot vendu et appartient à l’association des copropriétaires. Un remboursement par l’acquéreur est possible, mais doit être prévu expressément dans le compromis avant l’acte authentique.
Le fonds de roulement paie les dépenses ordinaires et périodiques. Le fonds de réserve sert pour les gros travaux et les dépenses exceptionnelles. Lors d’une vente, le traitement de chacun diffère : le fonds de roulement fait l’objet d’un décompte au profit du vendeur, le fonds de réserve reste dans la copropriété.
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