Acheter un bien immobilier en Belgique ne signifie pas toujours que la vente est immédiatement définitive. Dans une offre d’achat ou un compromis de vente, certaines clauses peuvent prévoir que la vente dépend encore d’un événement précis.
Ces clauses sont appelées des conditions suspensives ou des conditions résolutoires. Elles permettent de protéger l’acheteur ou le vendeur si une situation importante change ou si une condition prévue ne se réalise pas.
Une condition suspensive signifie que la vente dépend d’un événement qui doit encore se produire.
Tant que cet événement n’a pas eu lieu, la vente n’avance pas complètement. Les parties sont liées par leur accord, mais certaines obligations importantes sont mises en attente.
L’exemple le plus courant est la condition suspensive de crédit. L’acheteur accepte d’acheter le bien, mais seulement si sa banque lui accorde son prêt hypothécaire.
Si la banque refuse le crédit dans le délai prévu, l’acheteur peut en principe se retirer sans devoir payer d’indemnité, à condition d’avoir respecté les démarches prévues dans le compromis.
Un acheteur a signé un compromis pour acheter une maison. Le compromis prévoit qu’il dispose de 4 à 6 semaines pour obtenir son crédit.
Deux situations sont possibles :
Pour éviter les problèmes, la clause doit être précise. Elle doit indiquer le délai, le montant du crédit demandé, les démarches à effectuer et les preuves à fournir en cas de refus.
Pendant le délai prévu dans la condition suspensive, l’acheteur et le vendeur doivent respecter leur engagement.
Le vendeur ne peut en principe pas vendre le bien à quelqu’un d’autre tant que la condition suspensive est encore en cours.
De son côté, l’acheteur doit réellement faire les démarches nécessaires, par exemple demander un crédit à une ou plusieurs banques.
Si l’acheteur ne fait aucune démarche sérieuse pour obtenir son prêt, il ne pourra pas toujours se protéger derrière la condition suspensive. Le vendeur pourra alors contester son retrait.
Si la condition prévue se réalise, la vente continue.
Par exemple, si l’acheteur obtient son crédit, il doit poursuivre la vente et signer l’acte authentique chez le notaire.
Si la condition ne se réalise pas dans le délai prévu, la vente ne se poursuit en principe pas, sauf si les parties ont prévu autre chose ou décident de prolonger le délai par écrit.
Dans le cas d’un refus de crédit, l’acheteur peut en principe récupérer son acompte. Pour cela, il doit toutefois prouver qu’il a bien respecté les démarches demandées dans le compromis.
C’est pourquoi il est important de garder les preuves des demandes envoyées aux banques et des réponses reçues.
La condition résolutoire fonctionne autrement.
Dans ce cas, le contrat commence à produire ses effets immédiatement. Mais si un événement prévu dans le contrat se produit ensuite, le contrat peut prendre fin.
Ce type de clause est moins fréquent dans les ventes immobilières classiques entre particuliers. On la retrouve plutôt dans des situations plus spécifiques, par exemple dans certains projets immobiliers, ventes de terrains ou contrats professionnels.
Un promoteur achète un terrain pour y construire un projet immobilier. Le contrat peut prévoir que, si le permis d’urbanisme est refusé, la vente sera résolue selon les modalités prévues dans le contrat.
Dans ce cas, les parties doivent régler les conséquences pratiques : restitution éventuelle des sommes versées, état du bien, frais déjà engagés, etc.
Ce type de clause doit être rédigé avec beaucoup de précision.
Plusieurs erreurs sont fréquentes dans les compromis de vente en Belgique.
La première est de prévoir un délai trop court pour obtenir un crédit. Trois semaines peuvent être insuffisantes. Un délai de quatre à six semaines est généralement plus réaliste.
La deuxième erreur est de rédiger une clause trop vague. Une phrase comme “sous réserve d’obtention d’un crédit” ne suffit pas toujours. Il vaut mieux préciser le montant du prêt, la durée, le taux maximal éventuel et les démarches à effectuer.
La troisième erreur est d’oublier la manière dont le refus doit être communiqué. Certains compromis exigent une notification écrite, parfois dans une forme précise et dans un délai déterminé. Si cette formalité n’est pas respectée, l’acheteur peut perdre la protection de la clause.
La condition suspensive met la vente en attente jusqu’à ce qu’un événement se réalise. Par exemple, l’obtention d’un crédit par l’acheteur.
La condition résolutoire fonctionne à l’inverse, le contrat commence, mais il peut prendre fin si un événement prévu se produit.
En principe, oui, si la condition suspensive de crédit a été correctement prévue et si l’acheteur a respecté les démarches demandées dans le compromis.
Mais si l’acheteur n’a pas réellement cherché à obtenir un financement ou s’il n’a pas respecté les délais et formalités prévus, le vendeur peut contester la restitution de l’acompte.
Non. Elle n’est pas obligatoire.
Elle est toutefois fortement recommandée si l’acheteur a besoin d’un prêt hypothécaire pour acheter le bien. Sans cette clause, l’acheteur reste en principe engagé même si sa banque refuse le crédit.
Oui, c’est possible. Mais dans les ventes résidentielles classiques, c’est moins courant.
Une telle clause doit être très claire, surtout sur les conséquences si le contrat prend fin : restitution éventuelle des sommes versées, frais déjà engagés, état du bien, etc.
Pas toujours.
Tout dépend de la manière dont la clause est rédigée. Si le compromis précise un montant, une durée ou un taux maximal, le refus bancaire doit correspondre à ces éléments.
C’est pourquoi la clause de crédit doit être rédigée avec précision.
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